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市街化調整区域の広大な土地の調査に行ってまいりました。

コンビニ跡地ですが、建物は空っぽで長い間貸していない状況です。

コンビニが建っていた部分とその周辺は宅地ですが

その隣の広大な土地は、雑種地です。（駐車場用地）

でも、一体にしか見えません（幹線道路沿い）

この場合評価はどのようになるのでしょうか。

 

 

 

 

 

 

 

宅地の隣に隣接して、雑種地がくっついています。

どちらの要素が強い？宅地じゃない？etc→検討していきます。

不動産登記事務取扱手続準則第68条には

宅地：建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地

と書いてあります。

→対象土地が店舗等の建築が可能な幹線道路沿いや市街化区域との境界付近にある場合は基本的には宅地批准方式で評価します。

→宅地批准方式を採用していきます

【市街化調整区域の種地の評価方法】

近傍の宅地に比準する方法
市街化調整区域内の雑種地を付近の宅地に比準して評価する場合には、市街化の度合いによって斟酌して評価します。一般的な市街化調整区域内にある雑種地の場合、原則として建築に対して大きな制限があり、建物を建てることができないため、近傍の宅地に比準した額から50％評価減して評価します。評価対象地が幹線道路沿いの境界線付近にある雑種地の場合、わりと宅地が近くに多く存在し、用途制限が比較的ゆるい場合が多く、宅地化の可能性があるため、宅地に比準して求めた評価額から30％減額して評価します。ただし、周囲に郊外型店舗など建ち並んでいるような場合には宅地に比準して評価し、減額できません。

 

（市役所にて、都市計画法上のどの区分地域に該当するかの確認が前提となります。特に条例指定区域に所在するかどうか、を確認します）

 

実は、この土地は、宅地と雑種地に分けて評価するよりも

一団を宅地批准方式で評価したほうが評価額が下がりました。

 

ただ、異なる地目の土地を一団で評価することは、基本的には難しいので

注意が必要です。

この記事を担当した税理士

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