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一見、普通の土地に見えても、現地を調査してみると色々な事例にぶつかります。

先日検討した土地は、周囲に水路がありました。

道路にピタリと沿って宅地があるのが普通ですが、過去の様々な事情や都市・土地計画の関係で水路が宅地と道路の間に、そのまま残っているケースはけっこうあります。

この場合、水路の占有権があるかどうか、道路の種類、再建築可能かどうか様々調べる必要があります。現地調査、役所調査が必要になります。

通常以下の項目を調査します。

＊建築基準法43条ただし書きにより接道義務を満たしているかどうか

＊通行路橋があるかどうか及びその現況（占有許可があるかどうか）

最も重要な法律は、建築基準法になります。「再建築不可物件」かどうかを調査する必要があります。

建築基準法上の道路には、
・42条1項1号道路：4mの道路法による道路（国道・市道等）
・42条1項2号道路：都市計画法・土地区画整理の際に作られた道路
・42条1項3号道路：既存道路（建築基準法施工時に既に幅員が4m以上あった道路）
・42条1項4号道路：都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路
・42条1項5号道路：民間が申請を行い、行政により位置の指定を受けて作られた道路
・42条2項号道路：幅員が4m未満・1.8m以上の道路で、一定の条件のもとに特定行政庁が指定した道路

上記6種類があり、建築基準法第43条「敷地と道路との関係」によって定められた、
2m以上の接道義務を満たしていないと、原則的に建物の建築が出来ません。

ただし、場合によって、敷地周辺に「空地」や「通路」があり、
建築審査会の許可を受け、建築することが認められる道を
「第43条但し書き道路（空地）」と呼びます。

 

実務ではグレーなケースも多々有り、役所調査に行っても役所の方の回答が

「う～ん　わかりませんが　多分占有許可はあるんだと思います」

「こっちは市の道路だけど、こちら側は県の道路です」

など、よくわからない回答をいただくこともあります。

その場合は、現況と照らし合わせて、答えのないところに答えを作り出す仕事となります。事前に税務署へ相談に行くこともありますが、実はそこでも明確な答えをいただけないことも多いです。

合理的な評価が出来るようになるには、それなりに経験が必要だと感じますが、過去の申告で土地評価の否認をもらったことがないので、ギリギリまで評価を落としつつ、お客様にもリスクなきよう最善を尽くす日々です。

 

この記事を担当した税理士

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