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マンションは戸建てと違って土地がないから、小規模宅地等の特例は受けられない。と思っている方がいらっしゃるかもしれませんが、マンションであっても、戸建てと同様に要件を満たせば小規模宅地等の特例が適用できます。

マンションの敷地権

分譲マンションやアパートの一室を購入した場合、その建物が建っている土地も部屋ごとに持分が割り当てられています。

戸建てに比べて持分となる土地面積は小さくなりますが、都心の一等地に立っているマンションなどであれば、大きな金額になります。

マンションやアパートでも小規模宅地等の特例を適用し、賢く節税しましょう。

持ち分の確認

マンションの土地は基本的には、専有部分の床面積の割合で按分して割り当てられます。マンションのすべての専有部分の合計床面積に対する、各専有部分を分子とした割合です。（大きな単位　100万分の○○○などになるケースが多いです）

自分が所有しているマンションの土地持分は、登記事項証明書（登記簿謄本）に載っています。

敷地権とは

マンションなどの区分所有建物においては、購入した部屋の所有権と割り当てられた土地の所有権は一体として取り扱われます。この権利のことを敷地権といいます。

小規模宅地特例の適用要件

被相続人が住んでいたマンションを相続する場合の小規模宅地等の特例は、特定居住用宅地等になります。
次の要件を満たす場合には、限度面積330㎡まで80％の評価減が可能です。

＊被相続人の居住用に使っていた宅地等であること
＊被相続人と同居または生計を一にしていた親族であること
＊相続したのが配偶者以外の同居親族の場合には、申告期限までその宅地等を所有し、居住し続けていること（配偶者が相続した場合にはこの要件はありません。）

小規模宅地の特例についての詳細はこちら➤

家なき子特例について

被相続人と別々の生活をしていた親族であっても、次の要件を満たす場合には小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

＊被相続人に配偶者や同居親族がいないこと
＊相続開始前3年以内に、自分または自分の配偶者、３親等内の親族、特別の関係にある法人が所有する家屋に住んだことがないこと
＊その宅地等を相続税申告期限まで所有していること
＊被相続人の死亡時に自分が住んでいる家を過去に所有していたことがないこと

貸マンションにも適用可

分譲マンションを購入して、その部屋を他の人に貸し付けている場合には貸付事業用宅地等に該当し、次の要件を満たす場合には、限度面積200㎡まで50％の評価減が可能です。

適用要件

＊被相続人の貸付業を引き継ぐこと、または、貸付業をしていた親族がその宅地等を相続すること
＊相続税申告期限まで貸付業を営み続け、かつ、その宅地等を所有していること
＊相続開始前3年以内に新たに貸付業を始めた宅地等でないこと

敷地権化されていないマンションについては要注意！

敷地権の登記が現在のシステムになったのは1983年（昭和58年）です。それ以前は建物と土地の所有権は別々に登記されており、敷地権がない状態になっています

そのような敷地権化されていない古いマンションでも、小規模宅地等の特例は受けられます。

ただし、その敷地権に該当する部分を計算する手間や、必要な場合には登記を現在の方法に置き換える作業もあるので、税理士や司法書士などの専門家への相談は必須です。

共有で相続した場合

マンションを複数人による共有で相続する場合には、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかの判断は、その共有名義になる人ごとに判断しなければいけません。

例えば、妻と別居の子供が共有名義で相続した場合には、妻は小規模宅地等の特例が適用できますが、子供は家なき子特例にも該当しないため適用できません。

マンションが共有名義の場合

共有名義となっているマンションでも小規模宅地等の特例は受けられます。
ただし宅地の全面積ではなく、被相続人の持分に対応する部分が対象となります。

この記事を担当した税理士

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